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주택조합규약의 작성

- 조합규약의 의의

1. 조합에 의한 주택사업을 추진하기 위해 조합의 운영, 결의방법, 조합원의 권리 및 의무등의 근본 원칙을 규정하거나 또는 그것을 기재한 서면을 말하는 것이다. 이는 조합 총회의 결의에 따라 정해야 하고, 조합설립인가를 받기 위해서는 반드시 작성하여 시장, 군수 등에게 제출해야 한다.

 

2. 조합규약은 조합내부의 근본규범으로 구체적인 조항이 법령의 강행규정에 위배되거나 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되지 않게 유효하여 조합원을 구속하고 조합원들 사이의 계약이 아닌 자치법규라는 법적 성질을 지닌다.

 

3. 설립인가를 신청한 주택조합이 사업내용이 법령의 규정에 위배되거나 사회질서를 해할 우려가 있음이 명백한 경우, 조합원들을 구속할 수 없을뿐만 아니라 시장, 군수등은 거부 처분을 할 수 있다.

 

- 조합규약에 포함되어야 하는 사항

1. 조합의 명칭 및 소재지

2. 조합원의 자격에 관한 사항

3. 주택건설대지의 위치 및 면적

4. 조합원의 제명, 탈퇴 및 교체에 관한 사항

5. 조합임원의 수, 업무범위(권리, 의무를 포함한다), 보수, 선임방법, 변경 및 해임에 관한 사항

6. 조합원의 비용부담 시기, 절차 및 조합의 회계

7. 사업의 시행시키 및 시행방법

8. 총회의 소집절차, 소집시기 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항

9. 총회의 의결을 필요로 하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차

10. 사업이 종결되었을 때의 청산절차, 청산금의 징수, 지급방법 및 지급절차

11. 조합비의 사용 명세와 총회 의결사항의 공개 및 조합원에 대한 통지방법

12. 조합규약의 변경 절차

13. 그 밖에 조합의 사업추진 및 조합 운영을 위하여 필요한 사항

 

* 조합규약에는 주택법령에서 요구하는 요건 이외에 주택조합의 사업추진 및 조합운영에 필요하다고 판단되는 사항들을 포함시킬 수 있되, 주택법령을 위반해서는 안된다. *

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토지매입

- 주택조합의 사업추진방식은 조합명의로 토지를 매입하고, 그 지상에 건축물을 신축하여 조합원에게 분양하고,
남는 나머지 주택 및 부대, 복리시설을 일반 분양하는 방식으로 이루어진다.

 

- 토지매입 시, 조합설립인가를 받은 조합의 경우 조합명의로 소유권이전 등기를 하며, 동시에 조합원들이 조합에 지분을 신탁하였다는 의미의 신탁등기를 병행하는 것이 일반적이다.

 

- 신탁등기는 주택조합의 조합원 소유로 되어있는 대상 토지등을 일정기간 동안 주택조합에 관리처분을 시키는 것이다.

 

- 신탁등기를 하지 않으면 불편한 점은 아래와 같다.

-- 1. 신축아파트 면적이 변경될 경우 조합원의 대지 지분 변동에 따른 등기절차가 복잡해진다.

-- 2. 일반분양자들에 대한 지분 등기이전 절차가 매우 복잡할 뿐만 아니라 많은 비용이 소요된다.

-- 3. 조합원 개개인이 사업시행자가 되므로 일반분양자의 분양계약서에 조합원 전원이 날인해야 한다.

-- 4. 건물 사용검사 후, 일반분양자에 대한 소유권이전 등기 시, 조합원 전원의 매도용 인감증명서를 첨부해야 한다.

 

- 주택조합은 신탁된 조합원의 재산권을 주택조합 사업시행 목적에 적합하게 행사하고, 사업이 종료되면 즉시 신탁을 해지하고 조합원에게 재산권을 반환한다.

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주택조합의 시행방법

- 주택조합의 주택건설사업 시행은 조합원이 토지매입자금과 건축비 등을 부담하고, 주택법령에 의한 시공능력이 있는 주택건설사업자를 시공사(건설사)로 하여 공동주택과 상가등 복리시설을 건립하는 것이 중요한 사항이다.
따라서, 조합과 시공자인 주택건설사업자를 공동사업주체로 한다.

 

- 주택조합의 공동주택에 대한 인/허가등 각종 행정절차 및 설계/시공 업체의 선정관리, 관리처분계획의 수립 등
전문지식이 요구되는 업무에 대해서는 전문기관등에 자문을 구할 수 있다.

 

- 시공사(건설사)와 협약체결하여 건설하는 공동주택은 조합원에게 우선 공급하며, 남는 주택, 상가, 복리시설등은 일반분양할 수 있다.

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주택조합사업의 시행절차 개요

- 주택조합사업의 시행절차는 최초 토지물색부터 준비하여 조합설립인가전에 임의단체는 가칭 주택조합추진위원회부터 시작하고 공동주택을 건설하여 준공 후, 조합원들의 조합해산을 끝으로 사업을 마무리한다.

 

1. 토지물색

2. 주택조합추진위원회(가칭)

3. 주택조합규약 작성

4. 주택조합창립총회

5. 주택조합설립인가

6. 추가 조합원 모집

7. 등록사업자와 협약체결

8. 사업계획승인

9. 등록사업자와 공사계약

10. 착공신고

11. 사용검사 및 입주

12. 청산 및 주택조합 해산

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조합원 추가모집, 교체

  • 조합은 설립인가를 받은 후, 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다.

    - 다만, 조합원 수가 주택건설예정세대수를 초과하지 않는 범위에서 시장, 군수, 구청장으로부터 조합원 추가모집의 승인을 받은 경우는 가능하다.

    - 아래, 조합원 충원이 가능한 경우에 해당하는 경우는 조합원 충원이 가능하다.

  • 충원 또는 교체되는 조합원의 자격요건 충족여부 판단은 조합설립인가 신청일을 기준으로 한다. 단, 상속의 경우는 조합원 자격요건이 필요없다.

 


* 조합원 충원이 가능한 경우

가. 조합원의 사망 

나. 법 제15조에 따른 사업계획승인 이후[지역주택조합 또는 직장주택조합이 해당 주택건설대지 전부의 소유권을 확보하지 아니하고 사업계획승인을 받은 경우에는 해당 주택건설대지 전부의 소유권(저당권등의 말소 포함)을 확보한 이후를 말함]에 입주자로 선정된 지위(해당 주택에 입주할 수 있는 권리·자격 또는 지위 등을 말함)가 양도·증여 또는 판결 등으로 변경된 경우. 다만, 법 제64조에 따라 전매가 금지되는 경우는 제외

다. 조합원의 탈퇴 등으로 조합원 수가 주택건설 예정 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우

라. 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우

마. 사업계획승인 등의 과정에서 주택건설 예정 세대수가 변경되어 조합원 수가 변경된 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우

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조합원 지위의 양도

  • 조합원이 권리를 양도할 때는, 관계법령에 적합해야 한다.
    또한, 관할 시, 군, 구청에서 양도계약서에 검인을 받고, 조합에서 권리의무승계 계약서를 작성해야 한다.

    - 양도 즉시 검인 및 권리의무승계 계약서를 작성하지 않아 발생한 불이익에 대하여 해당 조합원은 조합에 이의를 제기할 수 없다.

  • 조합은 검인받은 양도계약서 사본을 제출받아 권리의무승계 계약서에 첨부하여 보관해야하고,
    조합설립인가권자에게 조합원 변경인가를 신청해야 한다.

    - 양도자는 변경인가를 받을 때까지 조합원 자격을 유지해야 하며, 양수자는 변경인가를 받아야 조합원이 될 수 있음.

  • 양도계약서 및 권리의무승계 계약서에는 인감도장으로 날인해야 하고, 인감증명서를 첨부해야한다.

 

조합원 탈퇴

  • 조합원의 개인사정에 따라 빈번하게 탈퇴가 이루어진다면 사업추진에 지장이 많기에, 원칙적으로 임의탈퇴는 불허.

    - 다만, 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할때는, 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 알려야 하고, 조합장은 총회 또는 대의원회의 의결로 탈퇴 여부를 결정해야 한다.

 

조합원의 자격장실

  • 관계법령 및 규약에서 정하는 조합원 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원 자격은 자동 상실된다.

 

조합원의 제명

  • 조합원이 부담금 등을 지정일까지 2회이상 계속 납부하지 않을 경우,
    또는 조합원 목적에 위배되는 행위를 하여 사업추진에 막대한 피해를 초래한 경우 등
    조합에 손해를 입힌 경우에는 대의원회 또는 총회의 의결에 따라 조합원을 제명할 수 있다.

    - 제명 전에 해당 조합원에 대해 소명기회를 부여하되, 이에 응하지 않은 경우는 소명기회를 부여한 것으로 간주한다.

 

탈퇴, 자격상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대해, 납입한 납입금에서 소정의 공동부담금을 공제한 잔액을 환급청구일로부터 30일 이내에 지급하되, 총회의 의결로서 공제할 공동부담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있음.

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조합원의 권리와 의무

  • 조합원은 주택조합단체의 구성원으로써 권리와 의무를 가지고 있습니다.

 

조합원의 권리

  1. 사업계획으로 정한 조합주택의 공급 청구권.

  2. 총회의 출석권, 발언권 및 의결권.

  3. 임원과 대의원회 선출권 및 피선출권.

    - 피선출권은 조합원에 한하며, 조합원 이외의 자는 임원 및 대의원으로 선출 불가.

    (이는, 조합원의 자격시비를 방지하고, 제3자가 개입하여 사업에 관여하지 못하게 원할한 사업 추진을 도모하기 위함 입니다.)

 

조합원의 의무

  1. 조합원 부담금 (조합운영비, 토지매입비, 건축비 등)등의 납무 의무.

  2. 주택조합에 대한 관계 법령 및 규약, 조합 총회등의 의결사항에 대한 준수 의무.

 

 

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주택소유 여부에 대한 판정기준

  1. 지역/직장주택조합의 조합원 자격인 주택소유 여부에 대하여는 시장, 군수, 구청장이 "주택공급에 관한 규칙" 제52조에 따른 국토교통부의 주택전산망 검색에 의한다. 
    단, 구체적인 판정기준은 같은 규칙 제53조를 따른다.
  2. 주택소유여부 판정 시, 상속/유증 또는 주택소유자와의 혼인으로 인하여 주택을 취득할 때에는 사업주체로부터 "주택공급에 관한 규칙" 제52조 제1항에 따라 주택전상망 검색 결과 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 해당 주택을 처분한 경우네는 주택을 소유하지 않은 것으로 본다.

세대주 자격에 대한 판정기준

  1. 세대주 자격은 주택조합설립인가 신청일부터 입주가능일까지 지속적으로 유지해야 한다.
  2. 단, 근무/질병치료/유학/결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우에는 인가권자인 시장, 군수, 구청장지 그 부득이한 사유를 인정하는 경우에 한하여 조합원 자격이 있는것으로 본다.
  3. 외국인, 이민자, 외국인시민권자 등은 "주민등록법"상 세대주자격을 갖출 수 없으므로 조합원이 될 수 없음.

 

주택소유 여부에 대한 판정기준 (주택공급에 관한 규칙53
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53(주택소유 여부 판정기준) 주택소유 여부를 판단할 때 주택의 공유지분을 소유하고 있는 것은 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 다만, 공공임대주택의 공급, 46, 공공주택 특별법 시행규칙별표 6 2호라목에 따른 특별공급의 경우 무주택세대구성원에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 제6호를 적용하지 아니한다.

1. 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제52조제3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우

2. 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우

. 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택

. 85제곱미터 이하의 단독주택

. 소유자의 가족관계의 등록 등에 관한 법률에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택

3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우

4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위하여 법 제5조제3항에 따라 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 받아 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우

5. 20제곱미터 이하의 주택을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택을 소유한 자는 제외한다.

6. 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)이 주택을 소유하고 있는 경우

7. 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우

8. 무허가건물을 소유하고 있는 경우

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