onsemiro

등록사업자 선정

- 주택조합이 주택건설사업을 추진하는 방법에는 2가지가 있습니다.

- 첫번째 방법: 주택조합이 주택건설사업자로 등록한 후, 주택조합이 직접 주택건설을 시행하는 것.

이 경우, 주택조합원이 주택을 공급받을 수 있는 법적 근거가 없어, 대부분의 주택조합사업의 방식은 아래 두 번째의 방법으로 추진합니다.

- 두번째 방법: 주택조합이 공동으로 건설사업을 진행할 시공능력이 있는 등록사업자를 선정하여, 공동사업주체가 되어 주택건설을 시공하는 것.

사업계획승인 신청

- 지역, 직장주택조합이 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 일반적인 분양주택사업과 달리 '사업계획승인 신청 시', 주택건설대시의 전부의 소유권을 확보 하도록 하는 등의 요건을 갖추도록 하고 있습니다.

('국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 제49조에 따른 지구단위계획 결정이 필요한 사업의 경우에는 95% 이상의 소유권 확보, 법 제21조 및 영 제16조 제2항 제2조)

- 주택건설대지 중 국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하는 경우에는 그 소유권을 확보한 것으로 봅니다.

(법 제21조 제1항 제1조)

- 사업계획승인의 신청을 받은 사업계획승인권자는 정당한 사유가 없는 한 60일 이내에 승인여부를 사업주체에게 통보하여야 합니다.
(영 제30조 제1항)

근거 : 법 제11조, 영 제20조

- 다수의 구성원이 주택을 마련하기 위하여 지역･직장 주택조합을 설립(인가받은 내용의 변경 또는 조합해산)하고자 하는 경우에는 관할 시장･군수･구청장의 인가를 받아야 한다.

- 다만, 직장주택조합으로서 조합주택의 건설을 시행하지 아니하고 국민주택을 공급받고자 하는 경우에는 주택조합설립인가를 받을 필요가 없고, 관할 시장･군수･구청장에게 주택조합설립 신고로 가능하며, 신고한 내용을 변경하거나 조합해산을 할 때도 신고로 가능하다.

주택조합의 설립인가 신청

- 주택조합의 설립･변경 또는 해산의 인가를 받기 위해서는 인가신청서에 필요한 서류를 첨부하여 주택조합의 주택건설대지를 관할하는 시장･군수･구청장에게 제출하여야 한다.

(또는, 세움터(http://www.eais.go.kr) 에서 가능하다.)

지역, 직장주택조합의 경우 필요한 서류

- 지역주택조합인 경우

1. 창립총회의 회의록
2. 조합장선출동의서 
3. 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약
4. 조합원 명부
5. 사업계획서
6. 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하였음을 증명하는 서류(토지사용승낙서 포함)
7. 고용자가 확인한 근무확인서(직장주택조합에 한함)
8. 조합원 자격이 있는 자임을 확인하는 서류

- 직장주택조합인 경우

1. 조합원 명부
2. 조합원이 될 자가 당해 직장에 근무하는 자임을 증명할 수 있는 서류 (그 직장의 장이 확인한 서류에 한함.)
3. 무주택자임을 증명한 서류 (｢주택공급에 관한 규칙｣ 제33조에 따라 청약저축 가입자에게 단체 공급하므로 소형주택 등 주택소유자는 조합원 불가)

주택조합규약의 작성

- 조합규약의 의의

1. 조합에 의한 주택사업을 추진하기 위해 조합의 운영, 결의방법, 조합원의 권리 및 의무등의 근본 원칙을 규정하거나 또는 그것을 기재한 서면을 말하는 것이다. 이는 조합 총회의 결의에 따라 정해야 하고, 조합설립인가를 받기 위해서는 반드시 작성하여 시장, 군수 등에게 제출해야 한다.

2. 조합규약은 조합내부의 근본규범으로 구체적인 조항이 법령의 강행규정에 위배되거나 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되지 않게 유효하여 조합원을 구속하고 조합원들 사이의 계약이 아닌 자치법규라는 법적 성질을 지닌다.

3. 설립인가를 신청한 주택조합이 사업내용이 법령의 규정에 위배되거나 사회질서를 해할 우려가 있음이 명백한 경우, 조합원들을 구속할 수 없을뿐만 아니라 시장, 군수등은 거부 처분을 할 수 있다.

- 조합규약에 포함되어야 하는 사항

1. 조합의 명칭 및 소재지

2. 조합원의 자격에 관한 사항

3. 주택건설대지의 위치 및 면적

4. 조합원의 제명, 탈퇴 및 교체에 관한 사항

5. 조합임원의 수, 업무범위(권리, 의무를 포함한다), 보수, 선임방법, 변경 및 해임에 관한 사항

6. 조합원의 비용부담 시기, 절차 및 조합의 회계

7. 사업의 시행시키 및 시행방법

8. 총회의 소집절차, 소집시기 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항

9. 총회의 의결을 필요로 하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차

10. 사업이 종결되었을 때의 청산절차, 청산금의 징수, 지급방법 및 지급절차

11. 조합비의 사용 명세와 총회 의결사항의 공개 및 조합원에 대한 통지방법

12. 조합규약의 변경 절차

13. 그 밖에 조합의 사업추진 및 조합 운영을 위하여 필요한 사항

* 조합규약에는 주택법령에서 요구하는 요건 이외에 주택조합의 사업추진 및 조합운영에 필요하다고 판단되는 사항들을 포함시킬 수 있되, 주택법령을 위반해서는 안된다. *

토지매입

- 주택조합의 사업추진방식은 조합명의로 토지를 매입하고, 그 지상에 건축물을 신축하여 조합원에게 분양하고,
남는 나머지 주택 및 부대, 복리시설을 일반 분양하는 방식으로 이루어진다.

- 토지매입 시, 조합설립인가를 받은 조합의 경우 조합명의로 소유권이전 등기를 하며, 동시에 조합원들이 조합에 지분을 신탁하였다는 의미의 신탁등기를 병행하는 것이 일반적이다.

- 신탁등기는 주택조합의 조합원 소유로 되어있는 대상 토지등을 일정기간 동안 주택조합에 관리처분을 시키는 것이다.

- 신탁등기를 하지 않으면 불편한 점은 아래와 같다.

-- 1. 신축아파트 면적이 변경될 경우 조합원의 대지 지분 변동에 따른 등기절차가 복잡해진다.

-- 2. 일반분양자들에 대한 지분 등기이전 절차가 매우 복잡할 뿐만 아니라 많은 비용이 소요된다.

-- 3. 조합원 개개인이 사업시행자가 되므로 일반분양자의 분양계약서에 조합원 전원이 날인해야 한다.

-- 4. 건물 사용검사 후, 일반분양자에 대한 소유권이전 등기 시, 조합원 전원의 매도용 인감증명서를 첨부해야 한다.

- 주택조합은 신탁된 조합원의 재산권을 주택조합 사업시행 목적에 적합하게 행사하고, 사업이 종료되면 즉시 신탁을 해지하고 조합원에게 재산권을 반환한다.

주택조합의 시행방법

- 주택조합의 주택건설사업 시행은 조합원이 토지매입자금과 건축비 등을 부담하고, 주택법령에 의한 시공능력이 있는 주택건설사업자를 시공사(건설사)로 하여 공동주택과 상가등 복리시설을 건립하는 것이 중요한 사항이다.
따라서, 조합과 시공자인 주택건설사업자를 공동사업주체로 한다.

- 주택조합의 공동주택에 대한 인/허가등 각종 행정절차 및 설계/시공 업체의 선정관리, 관리처분계획의 수립 등
전문지식이 요구되는 업무에 대해서는 전문기관등에 자문을 구할 수 있다.

- 시공사(건설사)와 협약체결하여 건설하는 공동주택은 조합원에게 우선 공급하며, 남는 주택, 상가, 복리시설등은 일반분양할 수 있다.

조합원 추가모집, 교체

• 조합은 설립인가를 받은 후, 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다.

  - 다만, 조합원 수가 주택건설예정세대수를 초과하지 않는 범위에서 시장, 군수, 구청장으로부터 조합원 추가모집의 승인을 받은 경우는 가능하다.

  - 아래, 조합원 충원이 가능한 경우에 해당하는 경우는 조합원 충원이 가능하다.

• 충원 또는 교체되는 조합원의 자격요건 충족여부 판단은 조합설립인가 신청일을 기준으로 한다. 단, 상속의 경우는 조합원 자격요건이 필요없다.

* 조합원 충원이 가능한 경우

가. 조합원의 사망 

나. 법 제15조에 따른 사업계획승인 이후[지역주택조합 또는 직장주택조합이 해당 주택건설대지 전부의 소유권을 확보하지 아니하고 사업계획승인을 받은 경우에는 해당 주택건설대지 전부의 소유권(저당권등의 말소 포함)을 확보한 이후를 말함]에 입주자로 선정된 지위(해당 주택에 입주할 수 있는 권리·자격 또는 지위 등을 말함)가 양도·증여 또는 판결 등으로 변경된 경우. 다만, 법 제64조에 따라 전매가 금지되는 경우는 제외

다. 조합원의 탈퇴 등으로 조합원 수가 주택건설 예정 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우

라. 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우

마. 사업계획승인 등의 과정에서 주택건설 예정 세대수가 변경되어 조합원 수가 변경된 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우

조합원 지위의 양도

• 조합원이 권리를 양도할 때는, 관계법령에 적합해야 한다.
  또한, 관할 시, 군, 구청에서 양도계약서에 검인을 받고, 조합에서 권리의무승계 계약서를 작성해야 한다.

  - 양도 즉시 검인 및 권리의무승계 계약서를 작성하지 않아 발생한 불이익에 대하여 해당 조합원은 조합에 이의를 제기할 수 없다.

• 조합은 검인받은 양도계약서 사본을 제출받아 권리의무승계 계약서에 첨부하여 보관해야하고,
  조합설립인가권자에게 조합원 변경인가를 신청해야 한다.

  - 양도자는 변경인가를 받을 때까지 조합원 자격을 유지해야 하며, 양수자는 변경인가를 받아야 조합원이 될 수 있음.

• 양도계약서 및 권리의무승계 계약서에는 인감도장으로 날인해야 하고, 인감증명서를 첨부해야한다.

조합원 탈퇴

• 조합원의 개인사정에 따라 빈번하게 탈퇴가 이루어진다면 사업추진에 지장이 많기에, 원칙적으로 임의탈퇴는 불허.

  - 다만, 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할때는, 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 알려야 하고, 조합장은 총회 또는 대의원회의 의결로 탈퇴 여부를 결정해야 한다.

조합원의 자격장실

• 관계법령 및 규약에서 정하는 조합원 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원 자격은 자동 상실된다.

조합원의 제명

• 조합원이 부담금 등을 지정일까지 2회이상 계속 납부하지 않을 경우,
  또는 조합원 목적에 위배되는 행위를 하여 사업추진에 막대한 피해를 초래한 경우 등
  조합에 손해를 입힌 경우에는 대의원회 또는 총회의 의결에 따라 조합원을 제명할 수 있다.

  - 제명 전에 해당 조합원에 대해 소명기회를 부여하되, 이에 응하지 않은 경우는 소명기회를 부여한 것으로 간주한다.

탈퇴, 자격상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대해, 납입한 납입금에서 소정의 공동부담금을 공제한 잔액을 환급청구일로부터 30일 이내에 지급하되, 총회의 의결로서 공제할 공동부담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있음.

지역주택조합의 조합원 자격

1. 조합설립인가 신청일*부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 않은 사람.
2. 조합설립인가 신청일 현재 법 제2조 제11호가목의 구분에 따른 지역에 6개월 이상 계속 거주한 사람.
3. 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하지 않거나 1명에 한정하여 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주.

질문 : 주택조합설립인가신청일 이후 조합원의 거주지 변경에 대한 제한은?
답변 : 설립인가신청일 이후에는 거주지역에 대한 별도의 제한이 없으므로, 타지역으로 이전해도 조합원 자격에 영향이 없음.

질문 : 오피스텔 소유 시 조합원 자격에 대한 영향은?
답변: 기숙사, 고시원, 오피스텔은 주택법상 주택에 해당되지 아니하므로, 소유하고 있는 수량에 관계없이 조합원 자격에는 영향을 미치지 아니함.

조합설립인가 신청일 : 해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말함.

법 제2조 제11호가목의 구분에 따른 지역은 이전글 참고 : 2021/01/28 - [부동산/지역주택조합] - 1. 지역주택조합의 개념 및 종류

직장주택조합의 조합원 자격

1. 조합설립인가 신청일 현재 동일한 특별시, 광역시, 시 또는 군에 소재하는 동일한 국가기관, 지자체, 법인에 근무하는 무주택이거나 주거전용면족 85제곱미터 이하 1채(당첨자 지위 및 이를 승계한 자 포함) 소유자인 세대주
2. 직장주택조합으로서 조합주택의 건설을 시행하지 않고, 국민주택을 공급받고자 하는 경우에는 무주택 세대주에 한함.

질문 : 직장의 본사와 지사가 동일 시, 군이 아닌경우는?
답변 : 직장의 본사와 지사가 동일 시, 군이 아닌 경우.
본사에서 직장조합을 추진하는 경우는, 본사 직원과 자사 직원은 함께 조합원이 될 수 없음.
자사 직원의 주민등록이 본사의 시, 군에 위치한다고 해도 조합원이 될 수 없음.